"Èo uột" bất động sản Hải Phòng

Nếu như Hải Phòng luôn nhộn nhịp và quá tải do lưu lượng hàng hóa thông qua cảng tại đây quá cao so với năng lực của cảng, thì trái lại thị trường bất động sản của thành phố lớn thứ 2 miền Bắc và lớn thứ 3 cả nước này lại đang quá èo uột.  

Tiến hóa chậm chạp

Thờ ơ, đó là cách ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, nhận xét về sự quan tâm của người dân Hải Phòng đối với sản phẩm căn hộ chung cư. Trong suốt 10 năm qua Hải Phòng mới có 3 dự án chung cư được xây dựng. Hai trong số đó là của công ty do ông Thành làm giám đốc. Dự án đầu tiên khởi công năm 2001 là dự án xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp, được phủ đầy 2 năm sau đó với “khách hàng” chủ yếu là cán bộ công nhân viên chức nhà nước. Dự án chung cư thứ hai của công ty ông khởi công năm 2010, gồm 180 căn hộ, giá bán cao nhất trên dưới 500 triệu VND/căn có diện tích 60m2. Thế nhưng không ít người đã đăng ký mua rồi cũng bỏ, không tiếp tục tham gia góp vốn xây dựng.

Dự án chung cư có vị trí đẹp nhất tại Hải Phòng trong 10 năm gần đây được hoàn thành năm 2008 là của dự án Khu đô thị mới Ngã 5 - Sân bay Cát Bi, với 3 khối nhà phục vụ tái định cư. Thế nhưng cho đến nay các khối nhà này vẫn thưa thớt người ở do các hộ dân đòi bồi thường tái định cư bằng đất chứ không chịu tái định cư trong khu chung cư. Trong khi đó thì hiện Hải Phòng có tới hơn 150 khu tập thể từ 1 đến 5 tầng, đa số được xây dựng trong giai đoạn những năm 1960 đến 1980 và hiện đều đã cũ nát.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Hải Phòng, sản phẩm căn hộ chỉ chiếm chưa tới 10% tổng số giao dịch bất động sản tại Hải Phòng. Trong khi đó có tới trên 60% số giao dịch hướng tới các sản phẩm đất nền. Đó chắc chắn là thực tế mà các nhà quản lý thành phố không hề mong muốn. “Chung cư là sản phẩm tiêu biểu thể hiện tính đại chúng, lành mạnh của thị trường bất động sản. Nhưng thực tế công chúng Hải Phòng thờ ơ với sản phẩm này cho thấy thị trường bất động sản thành phố tiến hóa khá chậm chạp”, ông Thành nhận xét. Đây là sự khác biệt lớn so với những thị trường khác như Hà Nội và TPHCM - những địa phương mà sản phẩm bất động sản chủ yếu là nhà chung cư.

Ông Nguyễn Quang Văn, chủ sàn giao dịch nhà đất Văn Minh, nhận định, tâm lý chỉ thích đất nền là đặc điểm không có lợi đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Ông giải thích: đất nền chỉ tạo ra cú huých thị trường khi có vị trí đẹp, sẵn hạ tầng. Nhưng vị trí đẹp thì không có sẵn nên đất nền không thể đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Vì thế thị trường bất động sản Hải Phòng không có sốt nóng, chẳng có sốt lạnh, giá bất động sản cứ lên một cách từ từ và xuống thì không đáng kể.“Đâu đó cũng có một số điểm giá tăng đột biến vì lý do này kia, nhưng về tổng thể thì vài năm gần đây Hải Phòng không có biến động đột ngột về giá cả bất động sản”, ông Văn nói.

Còn có nguyên nhân khác để giải thích cho sự “thiếu đột biến về giá” của bất động sản tại Hải Phòng, mà theo ông Thành đó là do sự thiếu liên thông giữa thị trường bất động sản tại đây và thị trường vàng, USD hay thị trường chứng khoán. “Do ở Hà Nội và TPHCM thị trường bất động sản liên thông với nhiều thị trường khác nên giá của bất động sản lên, xuống tùy thuộc vào việc đánh giá cơ hội của người kinh doanh. Họ có thể bán vàng, USD để mua đất, nhà… và sau đó lại bán đất, nhà ngay nếu có lãi… để lại tiếp tục mua bán loại hàng hóa khác”, ông Thành giải thích. Điều này khác hoàn toàn so với thực tế tại Hải Phòng, nơi mà thị trường bất động sản gần như khép kín với những thị trường còn lại. Chính vì thế mà theo ông Thành, sự thờ ơ của người dân Hải Phòng với căn hộ chung cư không chỉ có nguyên nhân từ thói quen sử dụng bất động sản mà còn có nguyên nhân từ tính thiếu liên kết, kém phát triển của các thị trường liên thông với thị trường bất động sản. 

Chưa rõ lối ra  

Theo khảo sát của Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản trên phạm vi toàn quốc là hơn 200.000 nghìn tỷ VND. Trong đó, TPHCM chiếm tới 47%, Hà Nội chiếm 17%, còn Hải Phòng - thành phố trực thuộc trung ương lớn thứ 3 cả nước và là một trung tâm kinh tế của miền Bắc, thì chiếm chưa tới 1%. 

Người Hải Phòng thờ ơ với căn hộ chung cư không chỉ do thói quen mà còn bởi sự thiếu liên kết giữa các giữa các thị trường liên thông với thị trường bất động sản

Số liệu này cho thấy thị trường bất động sản Hải Phòng hiện đang thiếu sự hỗ trợ, quan tâm của các tổ chức tín dụng. “Các dự án đầu tư bất động sản ở Hải Phòng chưa dành được niềm tin thực sự của các ngân hàng”, ông Thành nhận xét. Nhưng khách quan mà nói, ngân hàng cũng là đơn vị kinh doanh và họ nhìn dự án trước tiên ở khả năng thu hồi vốn và sinh lời. Nếu khả năng ấy không cao thì đương nhiên họ không thể mặn mà với đề nghị vay vốn từ phía doanh nghiệp. Nếu ngân hàng có cho vay thì cũng khó ở mức vừa ý với chủ đầu tư dự án. Điều ấy có nghĩa rằng, giới ngân hàng đánh giá cơ hội kiếm lợi nhuận từ thị trường bất động sản Hải Phòng là chưa nhiều và chưa cao, chứ không hẳn là độ tin cậy đối với chủ đầu tư bất động sản Hải Phòng không cao.

Xét về góc độ người mua, theo cách nhìn của ông Thành, số liệu trên cũng cho thấy người dân nơi đây chủ yếu dùng tiền tích lũy để mua bất động sản. Trên thực tế họ coi đây thực ra là một hình thức gửi tiền tiết kiệm hơn là hoạt động kinh doanh, đầu cơ bất động sản. Một khi đã vắng bóng nhà đầu cơ thì thị trường rõ ràng là không thể sôi động được.

Gần đây, nhà xây sẵn trong khu dân cư cũ là sản phẩm kinh doanh khá tốt của giới kinh doanh bất động sản Hải Phòng. Theo đó, những khu đất diện tích tương đối lớn trong những khu này sẽ được phân lô để xây hàng loạt nhà 3 - 4 tầng và bán cho người có nhu cầu. Giá loại nhà này thường dao động từ 900 triệu VND tới 1,3 tỷ VND/căn. Trên các sàn giao dịch của thành phố, đây là loại sản phẩm bất động sản khá mới mẻ nhưng có mãi lực khá tốt. Sàn giao dịch nào cũng có sẵn vài chục sản phẩm loại này rao bán. Một nhà môi giới bất động sản cho biết, loại nhà này thường chỉ 1 - 2 tháng từ khi rao là có thể bán được.

Nhà phân lô xây sẵn trong khu dân cư cũ dường như là dạng sản phẩm khá hấp dẫn đối với nhà đầu tư thứ cấp vì giá cả, kiến trúc, diện tích… của nó. Thế nên giới kinh doanh bất động sản ưa chuộng việc tìm đất trong khu dân cư cũ để kinh doanh loại hình sản phẩm này là lẽ đương nhiên. Thế nhưng với chính quyền Hải Phòng, phân khúc này không phải là lời giải cho sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản thành phố do không giúp góp phần cải thiện, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như điện, nước, đường, hệ thống thoát nước… tại nơi xây dựng, mà ngược lại còn làm trầm trọng thêm sự quá tải của hệ thống ấy do nhu cầu sử dụng tăng thêm. Với tình trạng hiện nay, có vẻ như một lối ra khả dĩ cho thị trường bất động sản Hải Phòng vẫn chưa rõ ràng.

(Theo Quốc Dũng // Diễn đàn doanh nghiệp